*सहकार कायदा*🕘

भारतात सहकारी संस्थांची चळवळ खूप दशके सुरू आहे

- छोट्या गृहनिर्माण संस्था ते मोठा साखर कारखाना, दूध डेअरी अशी विविधांगी रूपे या प्रक्रियेतून आकाराला आली आहेत. केंद्र सरकारने मार्च २०१३ मध्ये ९७वी घटनादुरुस्ती करून देशभरातील सर्व राज्यांतील सहकार कायद्याला घटनात्मक अधिकार प्राप्त करून दिला. यापूर्वी प्रत्येक राज्यातील सहकार कायदा वेगळा होता. देशपातळीवर हा कायदा एकच असावा, या उद्देशाने केंद्राने ही दुरुस्ती केली. महाराष्ट्र राज्यातील सर्व संस्था 'राज्य सहकार आयुक्त आणि निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र राज्य, पुणे' या कार्यालयाच्या नियंत्रणाखाली येतात.

- महाराष्ट्राने केंद्राच्या आदेशानुसार १३ ऑगस्ट २०१३ पासून नवीन सुधारणा व दुरुस्त्या यांसह सहकार कायदा अंमलात आणला आहे. यातील सुधारणांचे चांगले परिणाम थोड्याच कालावधीत झालेल्या निवडणुकांवर दिसून येत आहेत. अनेक सहकार सम्राटांचा यातील सुधारणांना विरोध आहे.

राज्यात गृहनिर्माण संस्था, साखर कारखाने, सूतगिरण्या, डेअरी, मल्टिस्टेट सहकारी बँका व हातमाग, यंत्रमाग, पणन अशा अन्य सहकारी संस्था अशा मिळून एकूण दोन लाख १८  हजार संस्था आहेत. २०० पेक्षा जास्त सहकारी साखर कारखाने आहेत, ज्यापैकी ४० तोट्यात आहेत. ५०३ नागरी सहकारी बँका, १६ हजार नागरी पतसंस्था, ७२७६ नोकरदारांच्या संस्था आहेत. ३१ हजार दूध डेअर्या असून १०६ सहकारी दूध संघ आहेत. यापैकी २५ ते ४५ टक्के संस्था तोट्यात आहेत.

* सहकारी संस्थांमधील गैरव्यवहार :

- राजकीय नेत्यांनी सहकारी संस्थांचा दुरुपयोग केल्याने यांची विश्वासार्हता धोक्यात आली आहे. राज्यातील रोज नवनवे घोटाळे उघडकीस येत आहेत. हजारो कोटींची किंमत असलेले ३५ साखर कारखाने केवळ १०७६ कोटी रुपयांना खासगी कंपन्यांना विकल्याची माहिती उघड झाली असून या प्रकरणांची सक्तवसुली संचालनालयाने चौकशी सुरू केली आहे. अनेक आजी-माजी मंत्री व नेते तुरुंगात जात आहेत. राज्यातील ३३७६ सहकारी बँकांमधील घोटाळ्याच्या प्रकरणांची चौकशी उच्च न्यायालयाच्या आदेशानुसार सुरू आहे.

कोऑपरेशन (सहकार) याचा संकुचित अर्थ अनेक इसमांनीं कमी किंमतीनें माल मिळावा म्हणून एकत्र खरेदी करणें किंवा जास्त फायदा पडावा म्हणून एकत्र विक्री करणें असा आहे.

कोऑपरेशन (सहकार) याचा संकुचित अर्थ अनेक इसमांनीं कमी किंमतीनें माल मिळावा म्हणून एकत्र खरेदी करणें किंवा जास्त फायदा पडावा म्हणून एकत्र विक्री करणें असा आहे. याचाच व्यापक अर्थ असा कीं, मानवी आयुष्यक्रम उत्तम चालणें ही गोष्ट व्यक्तिमात्रांमध्यें स्पर्धा व चढाओढ लागल्यानें शक्य नसून एकमेकांस मदत केल्यानेंच शक्य आहे. प्रत्येक व्यक्तीनें सर्व समाजाचें हित साधण्याचा प्रयत्न करावा आणि एकंदर समाजानें प्रत्येक व्यक्तीची काळजी घ्यावी. 'प्रत्येकजण सर्वांकरितां आणि सर्वजण प्रत्येकाकरितां' (ईच फार ऑल, अँड ऑल फॉर ईच) हे सर्वांचें ब्रीदवाक्य असावें अशा रीतीनें सहकार हा मानवसमाजांत 'जीवनार्थ कलह' (स्ट्रगल फॉर एक्झिस्टन्स) या तत्त्वाऐवजीं 'स्वखुषीची एकजूट' हें तत्त्व प्रस्थापित करूं पाहतो. याप्रमाणें कोऑपरेशन ही एका टोंकाला वैयक्तिक स्पर्धा व दुस-या टोंकाला राष्ट्रसत्ताक किंवा नगरसत्ताकपद्धति (स्टेट ऑर म्युनिसिपल सोशिआलिझम्) या दोहोंच्या मधली स्थिति आहे. प्रत्यक्ष व्यवहारांत हल्लीं हें सहकारितेचें तत्त्व मालाचें उत्पादन, विनिमय व पत या तिन्ही अर्थशास्त्रीय क्रियांमध्यें अंमलांत आणलें गेलें आहे.

*सहकारी संस्था*🕘

(१) विनिमय किंवा व्ययविषयक संस्था:- यामध्यें माल खरेदी करणारे इसम सभासद होऊन मालविक्रीचें दुकान काढतात व त्यांनां माल कमी किंमतींत मिळूं शकतो. अशा दुकानांनां 'कोऑपरेटिव्ह स्टोअर्स' अशा अर्थाची नांवें असतात

(२) उत्पादक संस्था:- यांमध्यें स्वतःचें भांडवल आहे असे इसम एकत्र होऊन शेती, कारखाने आणि इतर उत्पादनाचे व्यवसाय करतात.

(३) बँकिंगच्या किंवा पतपेढयासारख्या संस्था:-यांत सभासद ठेवी ठेवतात व तारणावर हलक्या व्याजानें कर्ज घेतात. कोऑपरेटिव्ह बँक्स, फ्रेंडली सोसायटीज, बेरियल (अंत्यकर्म) सोसायटीज, बिल्डिंग सोसायटीज (सभासदांनां घरें विकत घेण्याला किंवा बांधण्याला मदत करणा-या संस्था) वगैरे अनेक प्रकारच्या सहकारी संस्था असतात.

रॉचडेल येथें व नंतर मँचेस्टर वगैरे ठिकाणी कोऑपरेटिव्ह स्टोअर्स काढण्यांत आले. १८०५ सालीं सहकारी उत्पादक संस्था (कोऑपरेटिव्ह प्रॉडक्शन) म्हणून विणकामाचे कांही माग चालू करण्यांत आले व त्यांतूनच पुढें कोऑपरेटिव्ह कॉटन मिल्स स्थापण्यास सुरवात झाली. नंतर बिल्डिंग अँड मॅन्युफॅक्चरिंग सोसायटी, कोआपरेटिव्ह बँक्स, कोऑपरेटिव्ह होलसेल सोसायटी वगैरे निरनिराळया कार्यांकरितां सहकारी संस्था निघाल्या. इतर देशांतहि अशा संस्थांची वाढ झपाटयानें झाली. तत्संबंधीं अनेक शाखा असलेल्या व फार प्रसिद्धि पावलेल्या सहकारी संस्था 'दि कोऑपरेटिव्ह असोसिएशन ऑफ अमेरिका (युनायटेड स्टेट्स)'. 'दि को ऑपरेटिव्ह बदरहुड (यु स्टॅटस्). दि वुइमेन्स कोऑपरेटिव्ह गिल्ड (ग्रेटब्रिटन), दि कोऑपरेटिव्ह यूनियन (ग्रेटब्रिटन) वगैरे आहेत.

हिं दु स्था न.- हिंदुस्थानांतील सहकारी संस्थांच्या उत्पत्तीचा इतिहास 'पेढया व पत' या लेखांत दिला आहे. अशा संस्थांबद्दल विस्तृत माहिती 'हिंदुस्थान' विभागांत येईल. सांप्रत निरनिराळया प्रांतांत झालेल्या प्रगतीची थोडक्यांत माहिती येथें देतों. पंजाबांत शेतक-यांकरितां सहकारी पतपेढया असून शिवाय त्यांनां अर्थशास्त्राचें शिक्षण देण्याकरितां शाळा आहेत आणि मोठया प्रमाणावर सहकारितेनें शेती करण्याचे प्रयत्न चालू आहेत. संयुक्त प्रांतांत पतपेढया लोकप्रिय करण्याचा प्रयत्न अद्याप चालू आहे. बिहार-ओरिसामध्यें पतपेढयांबरोबर मोठया प्रमाणावर शेती करण्याचे प्रयत्न चालू आहेत. बंगाल्यांत या चळवळीची स्थिति चांगली आहे. मध्यम वर्गांतील सुशिक्षित पण बेकार इसमांनां शेतीच्या धंद्यांत घालण्याचा प्रयत्न चालू असून कोऑपरेटिव्ह इरिगेशन (सहकारी तत्त्वानें शेताकरितां कालवे वगैरे बांधून पाणी घेणें) करितां सोसायटया निघत आहेत. मद्रासमध्यें सहकारी पतपेढयांबरोबर शेतक-याचे संघ स्थापन होऊन चांगला बाजारभाव येर्इपर्यंत धान्य विकण्याची अवश्यकता शेतक-यानां उत्पन्न होऊं नये म्हणून प्रयत्न चालू आहे. मुंबई इलाख्यांत सहकारी पतपेढया यशस्वी करण्याकडे विशेष प्रयत्न चालू असून कांहीं ठिकाणीं कापसाच्या खरेदीविक्रीकरितां सहकारी पद्धतींचीं दुकानें निघालीं आहेत. पण मध्यप्रांतांत सहकारी पतपेढया व कोऑपरेटिव्ह स्टोअर्स या दोन्ही प्रकारच्या संस्था चांगल्या स्थितींत नाहींत. ब्रह्मदेशांत सहकारी संस्था सुधारण्याची खटपट चालू आहे. आसाममध्यें शेतकीखातें व सहकारी संस्थाखातें हीं एकत्र केलीं असून त्यामुळें सहकारी संस्थांची प्रगति चांगली होत आहे; पण कोऑपरेटिव्ह स्टोअर्स यांची स्थिति चांगली नाहीं.

*देखभाल व सेवाशुल्क*
🕑
- संस्थेचा खर्च भागवण्यासाठी व या उपविधीत नमूद केलेले तिचे निधी उभारण्यासाठी सभासदांकडून घ्यावयाच्या वर्गण्यांना या उपविधीत शुल्के म्हणून निर्देशिले असून ती खाली नमूद केलेल्या बाबींशी संबंधित असतील.

१) मालमत्ता कर

२) पाणीपट्टी

३) सामायिक वीज आकार

४) दुरुस्ती-देखभाल निधीतील वर्गणी

५) लिफ्ट चालविण्याच्या खर्चासहित तिच्या देखभाल व दुरुस्तीवर होणारा खर्च

६) सिंकिंग फंडासाठी वर्गणी

७) सेवा शुल्क

८) वाहन आवाराचा उपयोग करण्याबद्दलचे शुल्क

९) थकलेल्या रकमांवरील व्याज

१०) कर्जाच्या परतफेडीचा व्याजासहित हप्ता

११) बिनभोगवटय़ाबद्दलचे शुल्क

१२) विम्याचा हप्ता

१३) भाडेपट्टी

१४) बिगर शेती कर

१५) इतर कोणतेही शुल्क


* सेवा शुल्काची विगतवारी (उपविधी क्र. ६८)

- उपविधी क्र. ६७ (७) मध्ये नमूद केल्याप्रमाणे संस्थेच्या सेवा शुल्कात खालील बाबींचा समावेश असेल.

१) कार्यालयीन कर्मचारी, लिफ्ट चालक, गुरखा, माळी, अन्य कर्मचारी यांचे पगार.

२) संस्थेचे स्वतंत्र कार्यालय असल्यास त्याबाबतचा मालमत्ताकर, वीज खर्च, पाणीपट्टी इ.

३) छपाई, लेखनसामग्री, टपाल खर्च.

४) संस्थेचे कर्मचारी व समिती सदस्य यांचा प्रवासभत्ता व वाहन खर्च.

५) समिती सदस्यांना द्यावयाचे बैठक भाडे.

६) शिक्षण निधीपोटी द्यावयाची वर्गणी.

७) हाऊसिंग फेडरेशन व अन्य कोणतीही सहकारी संस्था, की जिच्याशी संस्था संलग्न आहे अशी कोणतीही सहकारी संस्था, यांची वार्षिक वर्गणी

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा खर्च भागवण्यासाठी त्यांच्या सभासदांना देखभाल खर्च व सेवा शुल्क भरावे लागते.

- सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा खर्च भागवण्यासाठी त्यांच्या सभासदांना देखभाल खर्च व सेवा शुल्क भरावे लागते. त्यांचे स्वरूप आणि प्रमाण यांची माहिती या संस्थांच्या उपविधी क्र. ६७, ६८ आणि ६९ मध्ये दिली आहे. दुर्दैवाची गोष्ट म्हणजे उपविधीमध्ये अशा प्रकारे विस्ताराने माहिती दिली असूनही ९० टक्क्यांहून अधिक सभासद त्याबाबत अनभिज्ञ असतात. कारण ते उपविधी वाचत नाहीत, एवढेच नव्हे तर स्वत:साठी ही माहिती पुस्तिका विकतही घेत नाहीत. म्हणून सभासद आणि पदाधिकारी यांच्यामध्ये संघर्ष होतात. ते टाळण्यासाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार हा सहकार कायदा, नियम आणि पोटनियम यांद्वारे चालतो. यापैकी कायदा आणि नियम हे सहकार कायदा पुस्तकात असतात, तर पोटनियम हे वेगळ्या स्वरूपात असतात. गृहनिर्माण संस्थांच्या कारभाराचा मुख्य भार हा पोटनियमांवर (ज्यांना उपविधी असेही म्हटले जाते) असतो. हे पोटनियम प्रचलित सहकार कायद्याच्या अनुषंगाने असतात; परंतु कायदा आणि पोटनियम यामध्ये अधिक महत्त्वाचा कायदा असतो. तरीसुद्धा पोटनियमांचे महत्त्व अनन्यसाधारण असते.

- सहकारी गृहनिर्माण समितीच्या व्यवस्थापक मंडळाकडून कोणत्याही पोटनियमांचा भंग झाला तर उपनिबंधक त्या संदर्भात संबंधित संस्थेकडे जाब मागू शकतो. एवढेच नव्हे तर संबंधित पोटनियमात तरतूद असेल त्याप्रमाणे कायदेशीर कारवाई केली जाते. म्हणून व्यवस्थापक समितीच्या सभासदांनी आणि प्रामुख्याने पदाधिकाऱ्यांनी पोटनियमांचा अभ्यास करणे आवश्यक आहे. तसेच सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांविरुद्ध तक्रार करण्यापूर्वी पोटनियमांचा अभ्यास केला पाहिजे. असे झाले तरच संस्थेचा कारभार व्यवस्थितपणे चालू शकेल. अर्थात या संस्थांना मार्गदर्शन करण्याकरिता जिल्हा हौसिंग फेडरेशन आणि उपनिबंधकांची कार्यालये असतातच. मात्र बहुसंख्य सोसायटय़ांचे पदाधिकारी पोटनियमांबाबत अनभिज्ञ असतात, ही वस्तुस्थिती आहे.

- उपविधी क्र. ६७, ६८ आणि ६९ गृहनिर्माण संस्थेचे सर्वच उपविधी महत्त्वाचे असतात; परंतु उपविधी क्र. ६७, ६८ आणि ६९ हे त्यातल्या त्यात अधिक महत्त्वाचे आहेत. कारण उपविधी क्र. ६७ द्वारे संस्थेची शुल्क आकारणी कशी होते याबद्दलचे मार्गदर्शन होते. उपविधी क्र. ६८ द्वारे संस्थेचे सेवाशुल्क कसे आकारले जाते याचे मार्गदर्शन होते, तर उपविधी क्र. ६९ द्वारे संस्थेच्या शुल्कातील प्रत्येक सभासदाचा वाटा किती असतो याचे मार्गदर्शन असते.

* उपविधी क्र. ६७ – शुल्क आकारणी

*नोंदणी व प्रकार*🕑
* बंगले व रो हाऊस सोसायटी उपप्रकार -

१. संस्थेने स्वतःचे जागेवर विकसित केलेले व सभासदांना हस्तांतरित केलेले रो-हाऊसेस.
२. प्रवर्तक- बिल्डरने बांधलेले रो-हाऊसेस यात एकाच प्लॉटवर किंवा स्वतंत्र प्लॉटवर बांधलेले रो-हाऊसेस यांचा समावेश होतो.


- वरील दोन्ही प्रकारच्या सोसायट्यांशिवाय सर्वात लोकप्रिय प्रकार हा गाळा सदनिकांचे सोसायट्यांचा (भाडेकरू मालकी हक्क) आढळतो. यात

१. संस्थेने जागा विकत घेऊन सभासदासाठी किंवा नियोजित सभासदांसाठी बांधलेल्या इमारतीतील गाळा/ सदनिकांचे सहकारी संस्था.

२. प्रवर्तक बिल्डरने स्वतःचे जागेवर किंवा मूळ जागा मालकाबरोबर झालेल्या विकसन करारातून बांधलेल्या इमारतीतील गाळा सदनिकांची सहकारी संस्था याशिवाय यात पुढील प्रकारे प्रवर्तकाने स्वतः होऊन किंवा विनाप्रवर्तक सहकार्याने नोंदणी झालेल्या सहकारी संस्थांचा समावेश होतो. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे निर्माण व नोंदणी ही किचकट प्रक्रिया असते. यासाठी विविध कागदपत्रांची पूर्तता करणे आवश्यक असते.

* नोंदणीची प्रक्रिया -

प्रथम टप्पा :

यात प्रथमतः मुख्य प्रवर्तकाची निवड ही प्रवर्तकांचे सुरवातीचे बैठकीतून करावी लागते. या सभेत साधारणतः १० ते १२ प्रवर्तकाची उपस्थिती आवश्यक असते व सदर सभेत मुख्य प्रवर्तकास पुढील हक्क अधिकार प्रदान करावे लागतात. यामध्ये

१) संस्था नोंदणीसाठी अर्ज करणे

२) नियोजित संस्थेचे नोंदणीसाठी संस्थेचे नाव ठरविणे व पर्यायी नावे सुचविणे.

३) मुख्य प्रवर्तकाचे नावे जिल्हा मध्यवर्ती बॅंकेत खाते उघडण्यासाठी अधिकार प्रदान करणे.

४) संस्थेचे नियोजित उपविधी स्वीकृती व मान्यतेकामी दुय्यम निबंधकाकडे सादर करणे.

५) मुख्य प्रवर्तकास नियोजित संस्थेची नोंदणी भागभांडवल वसुली, प्रवेश फी व इतर खर्चाविषयी सभासदाकडून वर्गणी वसूल करण्यास अधिकार प्रदान करणे. वरील ठराव मंजूर झाल्यानंतर ठराविक नमुन्यातील अर्जासह रु. ५ चे कोर्ट फी स्टॅंप लावून पुढील कागदपत्रांसहित अर्ज करणे आवश्यक आहे. (नियोजित संस्थेची सविस्तर योजना मुख्य प्रवर्तकाचे सहीसहित.) नियोजित संस्थेच्या जागेचा ७-१२, सिटी सर्व्हे उतारा, कृषी जमीन असल्यास अकृषिक केल्याची ऑर्डर,जागेविषयीचे खरेदीखत / साठेखत / मुखत्यारपत्र, प्रवर्तक सभासदाचे संपूर्ण नावासह यादी सह्या व मालकी हक्क सदनिकांचे तपशिलासह वर्णन संबंधित असल्यास कमाल जमीनधारणा कायदा अंतर्गत जमीन येत नसल्याचा दाखला.

*नोंदणी व प्रकार*
🕕
प्रथम टप्प्यासाठी म्हणजेच नियोजित सोसायटीचे नाव आरक्षण व बॅंक खाते उघडण्याची परवानगी मागण्यासाठी योग्य त्या दुय्यम निबंधकाकडे अर्ज करणे आवश्यक असते.

गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणीसाठी कमीत कमी किती सभासद आवश्यक असतात? हा प्रश्न नेहमीच विचारला जातो. प्रत्येक सभासद स्वतंत्र कुटुंबातील असलेले कमीत कमी १० सभासद आवश्यक असतात. जर सदनिका ७०० चौ. फुटापेक्षा लहान असतील तर ७ सभासद असले तरी चालू शकतात. एकूण मंजूर गाळ्यांपैकी ६० टक्के प्रवर्तक सभासद सुरवातीला सहभागी होणे गरजेचे असते.

नियोजित संस्थेचे नाव पक्के झाल्यानंतर ठरावानुसार योग्य त्या जिल्हा मध्यवर्ती बॅंकेत खाते उघडण्यासाठी दुय्यम निबंधक मुख्य प्रवर्तकास परवानगी देतात. सदर खात्यात नियोजित सभासदांचे भागभांडवल, प्रवेश फी व इतर खर्च फक्त जमा करता येतात. या खात्यातून पैसे काढणे किंवा इतर व्यवहार करता येत नाहीत. त्यामुळे शक्यतो प्रत्येक सभासद भागभांडवल रु. २५० अधिक प्रवेश फी रु. १०० नेच खाते उघडावे. हे खाते तात्पुरते असून संस्थेची नोंदणी झाल्यानंतर त्यातील जमा रक्कम संस्थेच्या खात्यात हे खाते बंद करून वर्ग करण्यात येते.

संस्था नोंदणीचा मुख्य प्रस्ताव (दुसरा टप्पा) :

- मुख्य प्रवर्तकाचे नावे जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बॅंकेत खाते उघडल्यानंतर पुढील दुसरा टप्पा सुरू होतो. यासाठी पुढील कागदपत्रांची आवश्यकता असते. या कामी एकूण प्लॉट / बंगले / सदनिकांपैकी कमीत कमी ६० टक्के प्रवर्तकांनी त्यांचे वैयक्तिक तपशील व सह्यानिशी संस्थेच्या नोंदणीसाठी सहभागी होणे आवश्यक असते. यात

(१) नमुना "अ' मध्ये संस्था नोंदणीच्या अर्जासोबत विवरणपत्र "अ' सह. संस्था नियम ४(१) च्या ४ प्रती.

(२) विवरणपत्र "ब' ४ प्रती (नियोजित संस्थेबाबतची माहिती).

(३) विवरणपत्र "क' नियोजित सह. संस्थेच्या प्रवर्तक सभासदांची माहिती.

(४) विवरणपत्र "ड' प्रवर्तकांनी जमवलेल्या भागभांडवल व प्रवेश फी आणि इतर खर्चाचा तपशील ४ प्रती.

(५) नमुनेदार उपविधी प्रवर्तकांचे सह्यासहित ४ प्रती.

(६) जागा शासनाची असल्यास संबंधित जागावाटप आदेश.

(७) जागा ट्रस्टची असल्यास धर्मादाय आयुक्त यांचा ना हरकत दाखला.

(८) जागा निवासी क्षेत्रात समाविष्ट असल्याचा टाऊन प्लॅनिंग खात्याचा दाखला.

(९) जागेविषयी वकिलाचे ३० वर्षांचा शोध व टायटल प्रमाणपत्र.

(१०) जागेचा आराखडा (मंजूर ले आऊट).

(११) कमीत कमी १० सभासदांचे योग्य नमुन्यातील प्रतिज्ञापत्र / घोषणापत्र.

(१२) योजनेनुसार नमुना एक्समध्ये मुख्य प्रवर्तकाचे रु. १०० चे स्टॅंपवर नोटराइज्ड केलेले प्रतिज्ञापत्र.

(१३) रु. १०० चे स्टॅंपवर नोटराइज्ड केलेले मुख्य प्रवर्तकाचे हमीपत्र.

(१४) जेथे प्रवर्तक फर्म / कंपन्या असतील त्यांचेकडून सह्या करण्याबाबत अधिकारपत्र.

(१५) ठराविक बाबतीत २० टक्के नियोजित सभासद मागासवर्गीय असल्याचा पुरावा.

(१६) बॅंक बॅलन्स प्रमाणपत्र.

(१७) स्टेट बॅंकेत नोंदणीशुल्क रु. २५०० भरल्याचे चलन. जर सदनिकांची / गाळ्यांची सह.

* संस्था असेल तर पुढील वेगळ्या कागदपत्राची पूर्तता आवश्यक -

(१) मूळ जागामालकाबरोबर विकसन करार असेल तर त्याची व कुलमुखत्यारपत्राची नोंदणीकृत विकसकाचे नावे अधिकार दिल्याची प्रत

(२) महापालिका टाऊन प्लॅनिंग मंजूर आराखडा

(३) बांधकाम चालू करण्याचा महापालिका दाखला

(४) सभासदाबरोबर विकसकाने केलेले नोंदणीकृत करारनाम्याची प्रत (मुख्य प्रवर्तकाचे सदनिकेची)

(५) महापालिका अंतिम भोगवटा प्रमाणपत्र (कम्प्लिशन सर्टिफिकेट)

(६) गाळे विक्री झालेले / न झालेले गाळ्याची प्रवर्तक बिल्डरच्या सही शिक्क्यासह यादी

(७) मुख्य प्रवर्तक विकसक बिल्डर स्वतः नसल्यास जो गाळाधारक मुख्य प्रवर्तक असेल त्याचे नावे बिल्डरचे विशेष अधिकारपत्र.

(८) सर्व गाळ्याच्या सूची क्र. २ च्या प्रतीजर नियोजित संस्थेचे नाव राखून ठेवणेची मुदत संपली असेल तर (२ महिने) तर मुदतवाढ आदेशाची प्रत.

(९) आर्किटेक्ट यांचे प्रमाणपत्र

(१०) जे गाळे विकले गेलेले नसतील त्यांचे बाबतीत बिल्डर स्वतः गाळेधारक म्हणून सहभागी होऊ शकतात.

* संस्था स्थापना व नोंदणीसाठी बिल्डर सहकार्य करत नसल्यास.

१) सर्व प्रवर्तक सभासदांचे रु. २०० च्या स्टॅंपवर ठराविक नमुन्यातील(नोटराइज्ड केलेले) इंडेम्निटी बॉंड

२) मुख्य प्रवर्तकाचे (सर्वांचे सह्या असलेले) रु. १०० स्टॅंपवर नोटराइज्ड ठराविक नमुन्यातील प्रतिज्ञापत्र

३) प्रवर्तक बिल्डरला महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट कायदा १९६३ क १० अन्वये सोसायटी निर्माण करणे व नोंदणी करण्याविषयीची लीगल नोटीस सुरवातीसच देणे आवश्यक.

४) बिल्डर सहकार्य करत नसेल तर आर्किटेक्टचा दाखला मिळू शकत नसेल तर महापालिका करपावत्या ५) वकीलपत्र

६) बिल्डर सहकार्य करत नसल्यास उपलब्ध कागदपत्रांनुसार उपनिबंधकाकडे वरील कागदपत्रांसह अर्ज केल्यानंरत व नाव आरक्षण व बॅंक खाते उघडल्यानंतर जिल्हा उपनिबंधकाकडे कलम १० खाली एकतर्फी संस्थेची नोंदणी करण्याविषयी केस चालते. ते संबंधित बिल्डरला समन्स बजावतात. त्यासंबंधी सुनावणी होऊन पुरावे नोंदवणे, शपथ देणे वगैरेसाठी दिवाणी न्यायालयाप्रमाणे सुनावणी होते. व संस्था नोंदणी प्रकियेचा आदेश उपनिबंधकास दिला जातो. त्यानंतर उपनिबंधक संस्था नोंदणी प्रमाणपत्र योग्य प्रमाणित कागदपत्रांसह मुख्य प्रवर्तकास देतात व संस्था नोंदणीप्रक्रिया पूर्ण होते. ही संपूर्ण प्रक्रिया वेळकाढू तांत्रिक व किचकट असते. सर्वसाधारण सभासद त्याविषयी अनभिज्ञ असतात.

- सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी झाली म्हणजे गाळा किंवा सदनिकेचे टायटल कायदेशीर झाले असे नसून त्यापुढे सोसायटीचे नावे ती जमीन व त्यावरील इमारतीचे कन्व्हेयन्स डीड (खरेदीखत) होणे आवश्यक असते. त्यासाठी बिल्डर सहकार्य करत नसल्यास याचप्रमाणे एकतर्फी खरेदीखतासाठी पद्धत असून त्यासाठी या कायद्याच्या कलम ११ व १२ मध्ये सुधारण करण्यात आलेल्या आहेत. मात्र सक्षम अधिकाऱ्याच्या आदेशानंतर उपनिबंधकासमोर (मुद्रांक व नोंदणी विभाग) सदर दस्ताची नोंदणी होणे आवश्यक असते. त्याचा इंडेक्स टू निघणे त्यानंतर पुढील टप्प्यात अशी सूची २ किंवा इंडेक्स टू योग्य त्या महसूल खात्याला सादर करून ७-१२ किंवा सिटी सर्व्हे रेकॉर्डला सोसायटीचे नाव लागल्यानंतरच आपले सदनिका किंवा गाळ्याची मालकी किंवा स्वामित्व निर्वेध होते. लवकरच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची स्वतंत्र सर्वंकष कायदा येण्याची शक्यता आहे.

*सोसायटीचे शेअर सर्टिफिकेट*
🕑
- वैधानिक कार्यपद्धती. त्याबाबत आपण सविस्तर माहिती घेऊ :-

- भाग (शेअर) - व्याख्या व मिळणाऱ्या सवलती -

भागाची व्याख्या महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० व नियम, १९६१ तसेच आदर्श उपविधीमध्ये कोठेही देण्यात आलेली नाही. परंतु कंपनी कायदा, १९५६ यातील कलम २ (४६) मध्ये त्याची व्याख्या देण्यात आली आहे. भाग म्हणजे संस्थेच्या भांडवलातील हिस्सा, जो सभासदांनी धारण केलेला असतो. त्याला भाग (शेअर) असे म्हणतात. जेथे इतर मालमत्ता (स्टॉक) व भाग (शेअर) यात फरक सुचविलेला नसेल, तेथे भाग या शब्दात इतर मालमत्तेचाही अंतर्भाव होतो. कंपनी कायदा १९५६ च्या कलम ८२ प्रमाणे भाग किंवा कंपनी असलेल्या सभासदांच्या इतर संबंधांस जंगम मिळकत समजण्यात येते. त्यामुळे सक्तीच्या नोंदणीत हे बसत नाही. हाच नियम सहकारी संस्थांच्या भागांना लागू असल्यामुळे संस्थेचे भाग व ऋणपत्रे यासंबंधीच्या लेखांना सक्तीच्या नोंदणीतून वगळण्यात आले आहे.

सहकारी संस्थांना ज्या काही महत्त्वाच्या सवलती देण्यात आल्या आहेत, त्यापकी सक्तीच्या नोंदणीपासून माफी ही महत्त्वाची सवलत आहे. दुसरी सवलत म्हणजे भाग किंवा हितसंबंध जप्तीस पात्र नसणे. काटकसरीस उत्तेजन देणे हे सहकारी चळवळीचे मूलभूत तत्त्व आहे. या तत्त्वास अनुसरून सहकारी संस्थेच्या भाग भांडवलात गुंतवलेल्या बचतीस, न्यायालयाच्या जप्ती हुकुमापासून सूट देण्यात आली आहे. मात्र, न्यायालयाच्या जप्ती हुकुमाची सूट ही सभासद जोपर्यंत अस्तित्वात असलेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा विद्यमान सभासद असतो, तोपर्यंत उपलब्ध असते.

- संस्थेच्या सभासदत्वासाठी व्यक्तींनी पूर्ण करावयाच्या अटी (उपविधी नियम क्र. १९ (अ)) – सभासद होण्यास पात्र असलेल्या व विहित नमुन्यात सभासदत्वासाठी अर्ज करणाऱ्या कोणाही व्यक्तीने (अट क्र. १) अर्जासोबत कमीत कमी १० भागांची रक्कम पूर्णपणे भरली पाहिजे.

- संस्थेचे सभासद होऊ इच्छिणाऱ्या कॉर्पोरेट बॉडीजनी पूर्ण करावयाच्या अटी-

(उपविधी नियम क्र. १९ (ब)) – (अट क्र. २) त्यांनी सभासदत्वासाठीच्या अर्जासोबत किमान २० भागांची संपूर्ण रक्कम भरली पाहिजे.

टीप : अशा रीतीने सर्व अटींची पूर्तता केल्यावर संस्थेने भाग पत्र न दिल्यास निबंधकाकडे अर्ज करून कलम ७९ (२) नुसारची कार्यवाही निबंधकास करण्याबाबतची तरतूद करण्यात आली आहे.

*सोसायटीचे शेअर सर्टिफिकेट*🕑

४) त्यानंतरच संस्थेची कार्यकारी समिती सभासदत्व प्राप्त झालेल्या / हस्तांतरण झालेल्या व्यक्तींच्या गाळा / सदनिका / दुकान यांच्या भागपत्रावर आवश्यक त्या नोंदी व फेरफार करून तसेच पदाधिकाऱ्यांच्या सही-शिक्क्यासहित प्रमाणित करून भागपत्र देण्याची व्यवस्था करील.

* भाग पत्र - भाग पत्र हा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सभासदत्वाचा अत्यंत महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. हा साधारणत: जाड पेपरवर छापलेला असतो. त्यावर संस्थेचे संपूर्ण नाव, नोंदणी क्रमांक व दिनांक लिहिलेला असतो. वरच्या बाजूस भाग पत्र क्रमांक, सभासदाचा नोंदणी क्रमांक इत्यादी माहिती असते.

- प्रत्येक सभासदाने अंशदान केलेल्या भागाचा दाखला संस्थेने त्याचे भाग मंजूर केल्यापासून सहा महिन्यांच्या आत त्यास नोंदणी पुस्तकात व भागांचे नोंदणी पुस्तकात नोंदविण्यात आलेले भिन्न अनुक्रमांक, सभासदाचे संपूर्ण नाव, त्याने घेतलेल्या भागांची संख्या व त्यापोटी भरलेली रक्कम दर्शविणारे भागपत्र संस्थेच्या मंजूर उपविधीमध्ये नमूद केल्याप्रमाणे देण्यात येईल.

- प्रत्येक भाग पत्रावर संस्थेच्या नावाचा शिक्का (सील) उठविण्यात येईल व त्यावर संस्थेचा अध्यक्ष, सचिव आणि समितीने रीतसर अधिकार दिलेला कोणीही एक समिती सदस्य, यांच्या त्यावर सह्या व भाग पत्र दिल्याची तारीख असेल. संस्थेच्या सचिवाकडून सभासदास भाग पत्र देण्यात येईल व स्थळप्रतीवर सही घेण्यात येईल.

*सोसायटीचे शेअर सर्टिफिकेट*🕕

- सुरक्षितता – भाग पत्र दीर्घकाळपर्यंत सुस्थितीत राहण्यासाठी काही सभासद लॅमिनेशन करून घेतात. परंतु ते गरसोयीचे आहे. कारण हस्तांतरण प्रक्रियेच्या वेळी भाग पत्राच्या मागील बाजूस नवीन नावे, अनुक्रमांक इत्यादी लिहून पदाधिकाऱ्यांच्या सह्या करावयाच्या असतात. त्यामुळे, भाग पत्र प्लास्टिकच्या कव्हर्समध्ये ठेवणे फायदेशीर ठरेल. भाग पत्र आपल्या वैयक्तिक महत्त्वाच्या कागदपत्रांसोबत कपाटात अथवा लॉकरमध्ये ठेवल्यास सुरक्षित राहील.


* मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्यास -

(१) सभासदाने मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याबद्दलची लेखी तक्रार व त्याचबरोबर डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्याची विनंती करणारा अर्ज संस्थेच्या सचिवाकडे द्यावा.

(२) सोबत रुपये २००/- च्या मुद्रांक पेपरवर हमीपत्र (इंडेम्निटी बॉन्ड) घ्यावे.

(३) सभासदाने मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याची लेखी तक्रार पोलीस ठाण्यात नोंदवावी व तक्रार मिळाल्याबद्दलची पोहोचपावती / प्रमाणपत्र घ्यावे.

(४) सभासदाने मूळ भाग पत्राबाबत कोणा व्यक्तीचा किंवा व्यक्तींचा हक्क दावे व आक्षेप मागविण्यासाठी जास्त खपाच्या कमीत कमी दोन स्थानिक वर्तमानपत्रांत विहित नमुन्यात वकिलामार्फत जाहीर सूचना प्रदíशत करावी. तसेच त्याची एक छायांकित प्रत संस्थेच्या सूचना फलकावर प्रदíशत करावी.

(५) जाहीर सूचनेत प्रदíशत केल्याप्रमाणे जर दिलेल्या पुरेशा कालावधीत कोणा व्यक्ती किंवा व्यक्तींकडून कोणत्याही प्रकारचा हक्क दावे व आक्षेप न आल्यास जाहिरातीत नमूद केलेल्या सभासदास डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्यास हरकत नसल्याचे समजण्यात येईल.

(६) जाहीर सूचनेत नमूद केल्याप्रमाणे दिलेल्या पुरेशा कालावधीत कोणा व्यक्ती किंवा व्यक्तींकडून हक्क दावे व आक्षेप न आल्यास सभासदाने संबंधित वकिलाकडून ना हक्क / हरकत प्रमाणपत्र घ्यावे.

टीप : ( बऱ्याच सहकारी गृहनिर्माण संस्था सभासदाचे वर्तन, विश्वासार्हता, कौटुंबिक पाश्र्वभूमी व सत्यता पडताळून फक्त अर्ज व हमीपत्राच्या आधारे डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देतात.


- संस्थेची अपेक्षित कार्यवाही :-

- तक्रारदार सभासदाने संस्थेच्या सचिवाकडे मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याबद्दलची तक्रार व डय़ुप्लिकेट भाग पत्र मिळण्यासाठी केलेला लेखी विनंती अर्ज व हमीपत्र दिल्यानंतर पोलीस ठाण्यातून प्राप्त झालेली मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याबद्दलच्या लेखी तक्रारीची पोहोचपावती / प्रमाणपत्र व वकिलाकडून प्राप्त झालेले ना हक्क / हरकत प्रमाणपत्र संस्थेच्या सचिवाकडे द्यावे. संस्थेचा सचिव, सभासदाकडून प्राप्त झालेला अर्ज व सोबतची सर्व कागदपत्रे संस्थेच्या कार्यकारी समितीच्या पुढील बठकीत ठेवण्याची व्यवस्था करील. समिती सभेत सर्व कागदपत्रे पडताळून तक्रारदार सभासदाचे मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्यामुळे सदरहू डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्यात येत आहे. तसेच विद्यमान कार्यकारी समिती पदाधिकाऱ्यांना त्यावर सही व शिक्कामारून प्रमाणित करून देण्याचे अधिकार देण्यात येत आहेत. याअर्थीचा ठराव मंजूर करील. त्यानंतर संस्थेच्या नोंदणी पुस्तकात व भागांचे नोंदणी पुस्तकात त्याबाबत रीतसर नोंद करण्याची खबरदारी घेईल. त्यानंतरच तक्रारदार सभासदाला पदाधिकाऱ्यांच्या सही व शिक्यासहित डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्यात येईल. सभासदाला डय़ुपप्लिकेट

* भाग पत्र देताना संस्थेचा सचिव खालीलप्रमाणे काळजी घेईल :-

(१) सभासदाला डय़ुप्लिकेट भागपत्र देताना डय़ुप्लिकेट हा शब्द भाग पत्राच्या वरच्या बाजूला ठळकपणे लिहावा.

(२) भाग पत्राच्या वरच्या बाजूस एका बाजूला हे डय़ुप्लिकेट भागपत्र मूळ भाग पत्र सभासदाच्या हातून गहाळ झाल्याच्या बदली देण्यात येत आहे, असे ठळकपणे नमूद करावे.

(३) डय़ुप्लिकेट भाग पत्र हे मूळ भाग पत्राची हुबेहूब नक्कल असावी व सर्व नोंदी त्याचप्रमाणे असाव्यात.

(४) संस्थेच्या भाग पत्र नोंदणी पुस्तिकेच्या स्थळप्रतीवरदेखील ़हे डय़ुप्लिकेट भाग पत्र मूळ भाग पत्र सभासदाच्या हातून गहाळ झाल्याच्या बदली देण्यात येत आहे, असे ठळकपणे नमूद करावे.तसेच डय़ुप्लिकेट भाग पत्र मिळाल्याबद्दलची पोहोचपावती म्हणून स्थळप्रतीवर संबंधित सभासदाची सही घ्यावी.


भाग पत्र / भाग दाखला हा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सभासदाचा अधिकृत व सर्वमान्य सभासदत्वाचा ग्राह्य पुरावा आहे.

- अलीकडच्या काळात जन्म दाखला, मृत्यू दाखलाइतकाच महत्त्वाचा आहे सदनिकेचा भाग दाखला. म्हणजेच भाग पत्र, भाग प्रमाणपत्र किंवा शेअर सर्टिफिकेट.

- भाग पत्र / भाग दाखला हा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सभासदाचा अधिकृत व सर्वमान्य सभासदत्वाचा ग्राह्य पुरावा आहे. सदनिका खरेदी, गृह कर्ज, गहाण / तारण व हस्तांतरणासाठी अत्यंत आवश्यक अशा भाग पत्र / भाग दाखल्याची आदान-प्रदान पद्धत, सुरक्षितता व गहाळ झाल्यास प्रतिलिपी प्रत (डय़ुप्लिकेट) मिळण्यासाठी अनुसरावयाची वैधानिक कार्यपद्धती सर्वाना माहीत असणे गरजेचे आहे. राज्यातील गृहनिर्माण संस्थांसहित अन्य सर्व सहकारी संस्थांचा कारभार महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० व नियम, १९६१ नुसार चालतो. सहकार खात्यातर्फे सन २००९ - २०१० मध्ये नवीन आदर्श उपविधी प्रसिद्ध करण्यात आले.

० संस्थेच्या भांडवलातील / मालमत्तेतील भाग व हितसंबंध वारसदारास अथवा कायदेशीर प्रतिनिधीस किंवा अन्य व्यक्तींच्या नावे हस्तांतरण करताना अन्य कागदपत्रांबरोबरच भाग पत्र जोडणे अत्यंत आवश्यक असते.

टीप :

१) सभासदत्वासाठी अगर संस्थेच्या भांडवलातील / मालमत्तेतील भाग व हितसंबंध हस्तांतरणासाठी आलेला कोणताही अर्ज अधिनियम, नियमावली किंवा संस्थेचे उपविधी किंवा शासनाने आपल्या कायदेशीर अधिकारात केलेला अन्य कोणताही कायदा किंवा काढलेल्या आदेशात नमूद केलेल्या तरतुदींची पूर्तता व अन्य सर्व कागदपत्रे तपासून कार्यकारी समिती योग्य ती कार्यवाही करील व त्यानंतरच सभासदत्व / हस्तांतरण प्रक्रिया पूर्ण करील.

२) संस्थेची कार्यकारी समिती- ज्यांना सभासदत्व बहाल करण्यात आले आहे किंवा हस्तांतरण करण्यात आले आहे त्यांची नावे नोंदणी पुस्तकात व भागांच्या नोंदणी पुस्तकात नोंद करील. अधिनियमाच्या कलम ३८ अन्वये प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने एक नोंद वही ठेवणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. सदस्यांची यादी नमुना जे व सदस्यांचे नोंदणी पुस्तक यात फरक आहे. सदस्य नोंदणी पुस्तक हे ‘आय’ नमुन्यात ठेवण्यात येते. या नोंदणी पुस्तकात सदस्यांचे नाव, त्याचा पत्ता व व्यवसाय तसेच त्याने भागभांडवल धारण केले असल्यास त्याची संख्या इत्यादी गोष्टींचा समावेश असतो.

३) नियम ६५ प्रमाणे प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने भागांचे नोंदणी पुस्तक (शेअर रजिस्टर) ठेवणे बंधनकारक करण्यात आले आहे.

४) त्यानंतरच संस्थेची कार्यकारी समिती सभासदत्व प्राप्त झालेल्या / हस्तांतरण झालेल्या व्यक्तींच्या गाळा / सदनिका / दुकान यांच्या भागपत्रावर आवश्यक त्या नोंदी व फेरफार करून तसेच पदाधिकाऱ्यांच्या सही-शिक्क्यासहित प्रमाणित करून भागपत्र देण्याची व्यवस्था करील.

* भाग पत्र - भाग पत्र हा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सभासदत्वाचा अत्यंत महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. हा साधारणत: जाड पेपरवर छापलेला असतो. त्यावर संस्थेचे संपूर्ण नाव, नोंदणी क्रमांक व दिनांक लिहिलेला असतो. वरच्या बाजूस भाग पत्र क्रमांक, सभासदाचा नोंदणी क्रमांक इत्यादी माहिती असते.

- प्रत्येक सभासदाने अंशदान केलेल्या भागाचा दाखला संस्थेने त्याचे भाग मंजूर केल्यापासून सहा महिन्यांच्या आत त्यास नोंदणी पुस्तकात व भागांचे नोंदणी पुस्तकात नोंदविण्यात आलेले भिन्न अनुक्रमांक, सभासदाचे संपूर्ण नाव, त्याने घेतलेल्या भागांची संख्या व त्यापोटी भरलेली रक्कम दर्शविणारे भागपत्र संस्थेच्या मंजूर उपविधीमध्ये नमूद केल्याप्रमाणे देण्यात येईल.

- प्रत्येक भाग पत्रावर संस्थेच्या नावाचा शिक्का (सील) उठविण्यात येईल व त्यावर संस्थेचा अध्यक्ष, सचिव आणि समितीने रीतसर अधिकार दिलेला कोणीही एक समिती सदस्य, यांच्या त्यावर सह्या व भाग पत्र दिल्याची तारीख असेल. संस्थेच्या सचिवाकडून सभासदास भाग पत्र देण्यात येईल व स्थळप्रतीवर सही घेण्यात येईल.

- सुरक्षितता – भाग पत्र दीर्घकाळपर्यंत सुस्थितीत राहण्यासाठी काही सभासद लॅमिनेशन करून घेतात. परंतु ते गरसोयीचे आहे. कारण हस्तांतरण प्रक्रियेच्या वेळी भाग पत्राच्या मागील बाजूस नवीन नावे, अनुक्रमांक इत्यादी लिहून पदाधिकाऱ्यांच्या सह्या करावयाच्या असतात. त्यामुळे, भाग पत्र प्लास्टिकच्या कव्हर्समध्ये ठेवणे फायदेशीर ठरेल. भाग पत्र आपल्या वैयक्तिक महत्त्वाच्या कागदपत्रांसोबत कपाटात अथवा लॉकरमध्ये ठेवल्यास सुरक्षित राहील.


* मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्यास -

(१) सभासदाने मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याबद्दलची लेखी तक्रार व त्याचबरोबर डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्याची विनंती करणारा अर्ज संस्थेच्या सचिवाकडे द्यावा.

(२) सोबत रुपये २००/- च्या मुद्रांक पेपरवर हमीपत्र (इंडेम्निटी बॉन्ड) घ्यावे.

(३) सभासदाने मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याची लेखी तक्रार पोलीस ठाण्यात नोंदवावी व तक्रार मिळाल्याबद्दलची पोहोचपावती / प्रमाणपत्र घ्यावे.

(४) सभासदाने मूळ भाग पत्राबाबत कोणा व्यक्तीचा किंवा व्यक्तींचा हक्क दावे व आक्षेप मागविण्यासाठी जास्त खपाच्या कमीत कमी दोन स्थानिक वर्तमानपत्रांत विहित नमुन्यात वकिलामार्फत जाहीर सूचना प्रदíशत करावी. तसेच त्याची एक छायांकित प्रत संस्थेच्या सूचना फलकावर प्रदíशत करावी.

(५) जाहीर सूचनेत प्रदíशत केल्याप्रमाणे जर दिलेल्या पुरेशा कालावधीत कोणा व्यक्ती किंवा व्यक्तींकडून कोणत्याही प्रकारचा हक्क दावे व आक्षेप न आल्यास जाहिरातीत नमूद केलेल्या सभासदास डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्यास हरकत नसल्याचे समजण्यात येईल.

(६) जाहीर सूचनेत नमूद केल्याप्रमाणे दिलेल्या पुरेशा कालावधीत कोणा व्यक्ती किंवा व्यक्तींकडून हक्क दावे व आक्षेप न आल्यास सभासदाने संबंधित वकिलाकडून ना हक्क / हरकत प्रमाणपत्र घ्यावे.

टीप : ( बऱ्याच सहकारी गृहनिर्माण संस्था सभासदाचे वर्तन, विश्वासार्हता, कौटुंबिक पाश्र्वभूमी व सत्यता पडताळून फक्त अर्ज व हमीपत्राच्या आधारे डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देतात.


- संस्थेची अपेक्षित कार्यवाही :-

- तक्रारदार सभासदाने संस्थेच्या सचिवाकडे मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याबद्दलची तक्रार व डय़ुप्लिकेट भाग पत्र मिळण्यासाठी केलेला लेखी विनंती अर्ज व हमीपत्र दिल्यानंतर पोलीस ठाण्यातून प्राप्त झालेली मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्याबद्दलच्या लेखी तक्रारीची पोहोचपावती / प्रमाणपत्र व वकिलाकडून प्राप्त झालेले ना हक्क / हरकत प्रमाणपत्र संस्थेच्या सचिवाकडे द्यावे. संस्थेचा सचिव, सभासदाकडून प्राप्त झालेला अर्ज व सोबतची सर्व कागदपत्रे संस्थेच्या कार्यकारी समितीच्या पुढील बठकीत ठेवण्याची व्यवस्था करील. समिती सभेत सर्व कागदपत्रे पडताळून तक्रारदार सभासदाचे मूळ भाग पत्र गहाळ झाल्यामुळे सदरहू डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्यात येत आहे. तसेच विद्यमान कार्यकारी समिती पदाधिकाऱ्यांना त्यावर सही व शिक्कामारून प्रमाणित करून देण्याचे अधिकार देण्यात येत आहेत. याअर्थीचा ठराव मंजूर करील. त्यानंतर संस्थेच्या नोंदणी पुस्तकात व भागांचे नोंदणी पुस्तकात त्याबाबत रीतसर नोंद करण्याची खबरदारी घेईल. त्यानंतरच तक्रारदार सभासदाला पदाधिकाऱ्यांच्या सही व शिक्यासहित डय़ुप्लिकेट भाग पत्र देण्यात येईल. सभासदाला डय़ुपप्लिकेट

* भाग पत्र देताना संस्थेचा सचिव खालीलप्रमाणे काळजी घेईल :-

(१) सभासदाला डय़ुप्लिकेट भागपत्र देताना डय़ुप्लिकेट हा शब्द भाग पत्राच्या वरच्या बाजूला ठळकपणे लिहावा.

(२) भाग पत्राच्या वरच्या बाजूस एका बाजूला हे डय़ुप्लिकेट भागपत्र मूळ भाग पत्र सभासदाच्या हातून गहाळ झाल्याच्या बदली देण्यात येत आहे, असे ठळकपणे नमूद करावे.

(३) डय़ुप्लिकेट भाग पत्र हे मूळ भाग पत्राची हुबेहूब नक्कल असावी व सर्व नोंदी त्याचप्रमाणे असाव्यात.

(४) संस्थेच्या भाग पत्र नोंदणी पुस्तिकेच्या स्थळप्रतीवरदेखील ़हे डय़ुप्लिकेट भाग पत्र मूळ भाग पत्र सभासदाच्या हातून गहाळ झाल्याच्या बदली देण्यात येत आहे, असे ठळकपणे नमूद करावे.तसेच डय़ुप्लिकेट भाग पत्र मिळाल्याबद्दलची पोहोचपावती म्हणून स्थळप्रतीवर संबंधित सभासदाची सही घ्यावी.

सोसायटी ओनरशिप ऍक्ट

क्रेडाईमध्ये सभासद असलेले बांधकाम व्यावसायिक नागरिकांना खरेदीपत्र करुन देतात. तसेच फ्लॅट ओनरशिप अॅक्टनुसार नोंदणी करतात. त्यामुळे गृहनिर्माण सोसायटी स्थापन करण्याची आवश्यकता नाही. तरीही नागरिकांनी मागणी केल्यास गृहनिर्माण सोसायटी स्थापन करण्याला हरकत असण्याचे कारणच नाही. पण सोसायटी स्थापन केल्यानंतरची प्रक्रिया निभावण्यासाठी प्लॅटधारक तयार नसतात.
- हक्काचे घर घेण्यासाठी आटापिटा करायचा व तेच हक्काचे घर नावावर करण्यासाठी पुन्हा बिल्डरचे उंबरठे झिजवायचे हा मनस्तापाचा उद्योग अनेक शहरवासीय गेले अनेक वर्षे सहन करत आहेत. एफएसआय, टीडीआर, पार्किंगसारख्या सोन्याचे अंडे देणारे अपार्टमेंट, गृहनिर्माण प्रकल्प हातातून जाऊ देण्याची बिल्डरची मानसिकता नाही. त्यामुळे जवळपास दोन हजार अपार्टमेंटमधील हस्तांतरणाचा प्रश्न सोडवण्यासाठी गृहनिर्माण सोसायटींची स्थापना हाच मार्ग असला तरी बिल्डरकडून महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशिप अॅक्टच्या नावाखाली धूळफेक केली जाण्याची शक्यता आहे.

- फ्लॅट वा घराचे बुकिंग करायचे. मुद्रांक विभागाकडे शुल्क भरुन करारनाम्याची नोंद करायची. त्यानंतर घराचा ताबा घ्यायचा पण बांधकाम पुर्णत्वाचा दाखला नाही, घर नावावर होण्याचे तर दूरच अशा महत्वाच्या अडचणी उभ्या ठाकतात. सर्वांना खरेदीपत्र दिले व त्यांनी सोसायटी स्थापन केली तर त्या जागेवर बिल्डरचा रहात नाही. त्यामुळे इमारतीत किंवा प्रकल्पात एफएसआय किंवा टीडीआरच्या माध्यमातून जादा जागा उपलब्ध करुन घेऊन नवीन बांधकाम बिल्डरला करता येत नाही. तसेच पार्किंगची जागाही विकता येत नाही. परिणामी फ्लॅटधारकांना हातातील करारपत्राशिवाय दुसरा पयार्य रहात नसल्याचे सध्याचे चित्र आहे. या समस्येने अनेक शहरवासियांना ग्रासलेले आहे.

- गृहनिर्माण सोसायटींऐवजी महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशिप अॅक्ट १९७२ (मोफा) अन्वये गृहप्रकल्पांची नोंदणी केली जात असल्याचे बिल्डर सांगतात. पण या दोन्ही कायद्यांमध्ये मालकी हक्काचा मुलभूत फरक आहे. गृहनिर्माण सोसायटी स्थापन झाल्यास बिल्डरने जो काही प्लॅन सादर केलेला असतो, त्या सर्व जागेची मालकी सोसायटीकडे जाते. मोफामध्ये बहुतांशवेळा मुळ मालकी जैसे थे ठेवून भोगवटाधारकांची नावे लावली जाण्याचे प्रकार होतात. त्यामुळे या अॅक्टनुसार जरी सोसायटी झाली तरी तिची जबाबदारी फक्त इमारतीपुरती राहते. त्यातून तेथील रहिवाशांना परिसरात अन्य सुविधा तयार करता येत नाहीत. एखाद्या इमारतीची मोफामध्ये नोंदणी केली असेल तर त्याची माहिती जिल्हा उपनिबंधक कार्यालयाला देणे आवश्यक आहे. पण त्याबाबतची माहिती कार्यालयाकडे नाही.

- 'सोसायटी स्थापन करण्यासाठी नागरिकांचाच अनुत्साह दिसून येतो. आपल्याला वेळ नसल्याने सोसायटी स्थापन केली तर त्याचे काम कोण करणार? हा प्रश्न त्यांच्या डोळ्यासमोर असतो. त्याचबरोबर वादविवादात कोण पडणार? हाही एक मुद्दा आहे. त्यामुळे शहरातील स्थापन करण्यात आलेल्या ३२९ गृहनिर्माण सोसायटीपैकी केवळ १२५ सोसायटी अपार्टमेंटमध्ये आहेत. उर्वरित सोसायटी प्लॉटधारकांच्या आहेत,' असे उपनिबंधक कार्यालयातील सहायक अधिकारी एम. आर. शेलार यांनी सांगितले.


* गृहनिर्माण सोसायटीसाठी आवश्यक कागदपत्रे

- बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला नसल्यास तो दिला नसल्याबाबतचे पत्र

- बिगर शेती दाखला

- कमाल जमीन धारणा आहे की नाही

- फ्लॅटखरेदीचा नोंदणीकृत करारनामा/ खरेदीखत

- विद्यमान सभासदांची माहिती


* सोसायटीचे फायदे

- अपार्टमेंटमधील रहिवाशांनी सोसायटी स्थापन केल्यास त्या जागेवर मिळणाऱ्या वाढीव एफएसआयचा फायदा घेत नवीन बांधकाम करता येते.

- इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासही मोठे सहकार्य होते.

- प्लॅनमधील इमारतीव्यतिरिक्तच्या इतर जागेचा वापर करता येऊ शकतो.

- त्यातून सांस्कृतिक हॉलची उभारणी होऊ शकते.

गृहनिर्माण सोसायटीकडे प्लॅनमधील सर्व जागेची मालकी राहते. सोसायटीला त्या जागेबाबत हवा तो निर्णय घेण्याचा अधिकार असतो. मोफामध्ये मात्र प्रमोटर्सची मालकी कायम असते. भोगवटाधारक म्हणून प्लॅटच्या क्रमांकानुसार फ्लॅटधारकांची नावे येतात व त्यानुसार प्रॉपर्टी कार्डवर नोंद होते. इमारतीतील बांधकामाबाबत निर्णय घेण्याचे अधिकार मोफामधील सोसायटीला राहतात. उर्वरित जागेबाबत मात्र त्यांना अधिकार नाही.

- नेत्रदीप सरनोबत शहर अभियंता, महापालिका

- क्रेडाईमध्ये सभासद असलेले बांधकाम व्यावसायिक नागरिकांना खरेदीपत्र करुन देतात. तसेच फ्लॅट ओनरशिप अॅक्टनुसार नोंदणी करतात. त्यामुळे गृहनिर्माण सोसायटी स्थापन करण्याची आवश्यकता नाही. तरीही नागरिकांनी मागणी केल्यास गृहनिर्माण सोसायटी स्थापन करण्याला हरकत असण्याचे कारणच नाही. पण सोसायटी स्थापन केल्यानंतरची प्रक्रिया निभावण्यासाठी प्लॅटधारक तयार नसतात. हस्तांतरणाचे जे काही प्रश्न आहेत, ते बिल्डर क्रेडाईमध्ये सभासद नाहीत.

बहुजन हिताय बहुजन सुखाय..